國家稅務總局深圳市稅務局中華人民共和國國家稅務總局深圳市稅務局
關于發(fā)布《土地增值稅征收管理條例》的公告
2019年第8期
為加強土地增值稅征收管理，中華人民共和國國家稅務總局深圳市稅務局制定了《中華人民共和國國家稅務總局深圳市稅務局土地增值稅征收管理工作條例》(以下簡稱《條例》)。現(xiàn)予公布，自2020年1月1日起施行。
特此公告。
中華人民共和國國家稅務總局深圳市稅務局
2019年11月25日
中華人民共和國國家稅務總局市稅務局土地增值稅
收集和管理規(guī)則
第一章總則
第一條為加強土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等有關法律法規(guī)，制定本條例。
第二條土地增值稅主管稅務機關為房地產(chǎn)所在地的區(qū)稅務局(含深圳市惠州區(qū)稅務局)。地方稅務局負責房地產(chǎn)開發(fā)項目、自建房屋、存量房等土地增值稅的具體管理。，包括土地增值稅項目管理、征前申報、清算受理、清算審核、土地增值稅申報、稅收優(yōu)惠管理等。(蛇口稅務局、前海稅務局不負責個人存量房屋的土地增值稅征收)。
稽查局負責查處全市范圍內(nèi)偷逃、抗拒土地增值稅等稅收違法行為。
第二章房地產(chǎn)項目管理
第三條主管稅務機關應當加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實行項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權入手，按項目分別建檔、建賬，對納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、規(guī)劃、設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清算等全過程進行跟蹤監(jiān)控，實現(xiàn)稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。
第四條納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā)，應當在規(guī)劃部門批準的建設用地規(guī)劃許可證上登記項目名稱。城市更新項目可結合城市更新項目核準書和社會投資項目登記證進行登記。
對于分期開發(fā)項目，主管稅務機關可結合建設工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、預售許可證和納稅人的會計資料，經(jīng)集體合議后，按分期建設項目確認項目登記。
項目登記后，因相關事項變更確需變更的，納稅人應當自相關事項變更之日起30日內(nèi)向主管稅務機關申請變更項目登記，并提交相關材料。主管稅務機關應通過集體討論確認是否變更項目登記。
第五條納稅人應當按照登記的項目申報繳納土地增值稅。納稅人同時開發(fā)多個項目的，應當根據(jù)項目合理收取相關收入、成本和費用；分期開發(fā)項目，應當根據(jù)分期開發(fā)項目合理收取相關收入、成本和費用。
第六條納稅人應當在取得房地產(chǎn)項目建設用地規(guī)劃許可證等項目立項和規(guī)劃資料后30日內(nèi)向主管稅務機關辦理項目信息登記，并向主管稅務機關提供下列材料:
(一)房地產(chǎn)項目建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證或者城市更新項目批準書、社會投資項目登記證等項目設立和規(guī)劃資料；
(二)土地出讓(轉讓)合同、國有土地使用權證書等權屬資料；
(3)項目開發(fā)計劃(包括開發(fā)時間、完成時間、分期開發(fā)計劃、項目分期的方法和原因等。);惠州發(fā)展相關情況(包括惠州方、分配比例、分配方式等。).
第七條納稅人應當自取得下列資料之日起30日內(nèi)向主管稅務機關提供下列資料:
(一)建設工程預算、施工合同、建筑施工許可證；
(二)房地產(chǎn)預售(銷售)許可證、月銷售額表；
(三)工程造價記錄表和工程量清單；
(4)工程竣工結算和工程竣工綜合驗收備案材料。
稅務機關通過政府部門間的信息共享獲得上述第六條、第七條所列項目信息的，納稅人無需提交。
第八條主管稅務機關應當與所轄城市更新、土地規(guī)劃等部門建立溝通機制，定期獲取房地產(chǎn)項目審批和預售銷售明細，掌握房地產(chǎn)項目稅源；將已定期登記的項目清單與政府項目核準部門核準的項目清單進行比對，及時通知未登記的納稅人辦理項目登記。未按規(guī)定進行項目登記的，可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關規(guī)定進行處罰。
第三章工程預付款申報管理
第九條房地產(chǎn)項目土地增值稅實行“先征后清、多退少補”的征收方式。即項目竣工結算前開發(fā)、銷售、轉讓房地產(chǎn)取得的收入，按照預征率計稅，項目竣工后進行結算，多退少補。
第十條納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應納稅所得額不含增值稅，房地產(chǎn)項目土地增值稅預征稅款義務發(fā)生時間以房地產(chǎn)轉讓合同簽訂時間為準。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可以按照以下方法計算土地增值稅的計征依據(jù):土地增值稅的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅，應在繳納后次月的納稅期內(nèi)繳納。未在規(guī)定期限內(nèi)預繳稅款的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關規(guī)定，從繳納稅款期限屆滿之日起，加收滯納金。
第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓政府部門批準建設的經(jīng)濟適用住房暫不征收土地增值稅，并應于收入次月15日內(nèi)報主管稅務機關備案。
第四章項目清算申報管理
第十二條土地增值稅清算，是指符合清算條件的納稅人依據(jù)稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關土地增值稅的規(guī)定，自行計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，根據(jù)已預繳的土地增值稅稅額確定滯納金或退稅金額，填寫《土地增值稅清算申報表》的行為， 向主管稅務機關提供相關資料，辦理土地增值稅清算申報，結清房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅。
納稅人應如實申報繳納土地增值稅，并對清算申報的真實性、準確性和完整性依法負責。
第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項目應當以在主管稅務機關登記的項目為基礎進行清算。
第十四條符合下列情形之一的，納稅人應當繳納土地增值稅:
(一)所有房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)竣工并出售；
(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目未竣工決算的整體移交；
(三)土地使用權直接轉讓。
第十五條符合下列情形之一的，主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算:
(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的85%以上，或者雖未超過85%，但剩余可售建筑面積已出租或自用的；
(二)取得銷售(預售)許可證三年后，仍未完成銷售的(起始時間為取得最后一張預售許可證的時間)；
(三)申請注銷稅務登記，未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
(4)主管稅務機關在日常征管工作中發(fā)現(xiàn)問題，認為有必要進行土地增值稅清算的。
第十六條符合第十四條要求的項目，納稅人應當在符合第十四條要求后90日內(nèi)向主管稅務機關申報土地增值稅清算。
第十七條符合第十五條要求的項目，主管稅務機關應當在項目符合第十五條要求后一年內(nèi)制定清算方案，清算方案應當經(jīng)過集體審議。
對需要清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務機關應當及時通知納稅人進行清算。納稅人應當自收到清算通知之日起90日內(nèi)申報清算。
第十八條納稅人申請土地增值稅清算申報，應當提供下列資料:
《土地增值稅申報表》及其附表；
(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，包括房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售、視同銷售、共同成本費用的計算和分攤方法、關聯(lián)交易、融資、房地產(chǎn)清算項目的納稅、保障性住房建設、公共設施的處理、減稅免稅，以及可售建筑面積和不可售建筑面積的具體構成；
(3)與房地產(chǎn)轉讓收入、成本、費用相關的資料，包括項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價證明、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款結息通知書、項目工程合同結算單、商品房買賣合同統(tǒng)計表等。主管稅務機關如需相應項目的會計憑證，納稅人還應提供會計憑證復印件；
(四)納稅人可以委托涉稅專業(yè)服務機構代為申報、審核、核實。納稅人委托涉稅專業(yè)服務機構申報、審核、驗證的，應當提交涉稅專業(yè)服務機構出具的清算、驗證報告；必要時，主管稅務機關可以要求專業(yè)服務機構提供清算核查報告的審計工作底稿。
第十九條主管稅務機關收到納稅人清算資料后，應當對符合清算條件且報送的清算資料齊全的項目予以受理，并出具受理通知書。
納稅人符合清算條件，但提交的清算資料不完整的，主管稅務機關應當發(fā)出限期提供資料通知書，告知納稅人自收到通知書之日起15日內(nèi)完成清算資料。如果納稅人在期限內(nèi)完成所有信息，將被接受。逾期未完成信息的，因客觀原因確實難以完成的，經(jīng)納稅人書面確認后予以受理。逾期不提交清算材料的，可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關規(guī)定予以處罰。
第二十條納稅人申請土地增值稅清算申報時，與清算項目相關的扣除項目金額，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關法律法規(guī)的規(guī)定計算。除另有規(guī)定外，應當在扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本和費用以及與房地產(chǎn)轉讓有關的稅費后，提供合法有效的證明；不能提供合法有效證明的不予扣分。
第二十一條納稅人申請清算申報時，同一開發(fā)項目或者同一分期項目中有普通標準房、非普通標準房等各類不動產(chǎn)的，納稅人申請免征普通標準房土地增值稅優(yōu)惠政策的，應當分別計算增值額、增值率和應繳納的土地增值稅。
第五章清算管理
第二十二條主管稅務機關根據(jù)納稅人的清算申報及提供的相關資料，對土地增值稅項目進行審核，依法征收土地增值稅。
稅務機關在受理納稅人《土地增值稅清算申報表》及其附表等相關材料后，應成立項目清算審計組，對銷售收入、土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)成本、稅金等進行專業(yè)審計。清算審計組應記錄審計過程，并按檔案管理要求保存。
第二十三條主管稅務機關應當自受理項目清算之日起90日內(nèi)完成納稅人土地增稅申報的清算審計，并將審計結果書面通知納稅人，納稅人應當自收到通知之日起30日內(nèi)申請賠償和退稅。90天內(nèi)確實難以完成清算審核的，經(jīng)區(qū)稅務局批準，可以延期90天。
第二十四條依照本條例第十四條應當清算的納稅人和主管稅務機關通知依照本條例第十五條清算的納稅人，未在規(guī)定期限內(nèi)申請清算申報的，主管稅務機關應當責令納稅人限期改正，并要求其在三十日內(nèi)申報清算；逾期不申報的，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》等規(guī)定處理；涉嫌偷稅的，移交稽查部門處理。
稽查局發(fā)現(xiàn)依照本條例第十四條應當清算的納稅人未在規(guī)定期限內(nèi)清算，被清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目未如實清算等。，其中涉及稅收違法行為的，應當依法查處繳納土地增值稅的行為。
第六章核查和清算管理
第二十五條主管日常管理的稅務機關、稽查局在稅務稽查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以核定征收土地增值稅:
(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設立，但沒有賬簿的；
(2)雖然設置了賬簿，但由于賬目混亂或成本信息、收入憑證、費用憑證不全，難以確定轉賬收入或扣除項目金額；
(三)擅自銷毀賬簿的；
(四)拒絕提供收入、成本、費用等納稅信息的；
(五)符合土地增值稅清算條件，未在規(guī)定期限內(nèi)辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算仍拒不清算的；
(六)申報計稅依據(jù)明顯偏低且無正當理由的。
經(jīng)批準征收的房地產(chǎn)開發(fā)項目不得享受任何土地增值稅減免優(yōu)惠。
第二十六條銷售收入的確定。主管稅務機關從土地物業(yè)管理部門取得房地產(chǎn)項目的轉讓合同總金額，確定轉讓房地產(chǎn)的實際銷售收入。
第二十七條核定征收率或者核定開發(fā)成本和開發(fā)成本。
(1)主管稅務機關可參照同一地區(qū)、同一年度房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模、開發(fā)方式相近的納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目的稅負水平核定征收率。
(2)主管稅務機關可以按照以下方法核實開發(fā)成本和費用:
1.確定地價。以土地產(chǎn)權管理部門提供的地價或該地塊同期基準地價為準。
2.檢查開發(fā)成本。成本可以通過以下方式確定:
(1)房地產(chǎn)投資總規(guī)模、土地成本、工程造價等相關數(shù)據(jù)。由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報政府有關部門審批或備案，或與土地成本和開發(fā)成本等相關的數(shù)據(jù)。在初始產(chǎn)權登記時由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地和物業(yè)管理部門辦理。
(2)參照住建部門公布的建設成本。
(3)同面積、同類型、同年份、銷售檔次相近的房地產(chǎn)開發(fā)成本。
3.檢查開發(fā)成本。開發(fā)成本=(地價+批準開發(fā)成本)×10%。
第二十八條經(jīng)批準清算的房地產(chǎn)項目，由主管稅務機關集體審議后確定。原則上，直接轉讓國有土地使用權的納稅人不予批準征收。
第二十九條主管稅務機關啟動核查清算程序后，應當在90日內(nèi)完成核查清算，并將核查結果書面通知納稅人，納稅人應當自收到通知之日起30日內(nèi)辦理補償退稅。
第七章清算后的后期管理
第三十條土地增值稅清算期間未轉讓的房地產(chǎn)，清算后轉讓的，納稅人應當按月征收，并在次月納稅期內(nèi)申報繳納土地增值稅。
第三十一條清算后的逾期申報，扣除項目的金額應當以清算時的單位建筑面積成本(不含與房地產(chǎn)轉讓有關的稅費)乘以清算后轉讓的面積加上清算后轉讓時已繳納的與房地產(chǎn)轉讓有關的稅費計算。
單位建筑面積成本(不含房地產(chǎn)轉讓相關稅費)=房地產(chǎn)開發(fā)項目扣除總額(不含房地產(chǎn)轉讓相關稅費)÷房地產(chǎn)開發(fā)項目可銷售建筑總面積。
第三十二條主管稅務機關應當加強清算后的后期管理，引導納稅人逾期申報。
第八章舊房轉讓的收集和管理
第三十三條舊房土地轉讓增值稅政策適用于納稅人轉讓從二級房地產(chǎn)市場購買的一年以上(不含一年)的房地產(chǎn)、使用自建房屋一年以上(不含一年)的房地產(chǎn)和轉讓從三級房地產(chǎn)市場購買的房地產(chǎn)。
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人將開發(fā)的產(chǎn)品自用或出租一年以上(不含一年)的，適用舊房轉讓增值稅政策。
第三十四條納稅人以舊房屋建筑物評估價為扣除項目的，以政府批準的房地產(chǎn)評估機構評估的重置成本價乘以新的折現(xiàn)率作為扣除項目。
扣除項目具體包括:建筑物重置成本價乘以新的折現(xiàn)率、取得土地使用權所支付的土地價款、按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的相關費用、轉讓過程中繳納的稅費。按照評估價格作為扣除項目，評估價格是指建筑物的評估價格，不包括土地價格。
第三十五條納稅人轉讓舊房屋、舊建筑物，不能取得評估價但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)主管稅務機關確認后，可以從購買之年至轉讓之年每年加計5%計算扣除項目。“每年”是指從采購發(fā)票上注明的日期到發(fā)票開具之日，每12個月后的一年；超過1年，不足12個月但超過6個月的，可視為1年。
扣除項目具體包括:原購買價格、附加扣除金額、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的相關費用、轉讓過程中繳納的稅費。
第三十六條納稅人在二級房地產(chǎn)市場購買的未滿一年(含一年)且自建房屋使用未滿一年(含一年)的房地產(chǎn)轉讓，不適用舊房土地轉讓增值稅政策。
扣除項目具體包括:取得土地使用權所支付的土地價款、原購買價款、自建房屋的建設價款、按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的相關費用、出讓環(huán)節(jié)繳納的稅費。
第三十七條舊房屋轉讓過程中，有下列情形之一的，可以按照批準的征收方式征收土地增值稅:
(一)未提供合法有效的構成房屋原值的購房合同及相關憑證，未正確計算房屋原值的；
(二)未提供支付合理費用的相關憑證，未正確計算合理費用的。
第三十八條核定征收包括核定扣除項目和核定征收率:
(1)核定扣除項目，即納稅人無法提供購房發(fā)票的，主管稅務機關可根據(jù)房產(chǎn)證登記價格或土地物業(yè)管理部門查詢的原購房價格核定扣除基數(shù)。
對于自建房屋(含受舊房政策約束的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品)，主管稅務機關可根據(jù)房地產(chǎn)建設價格和原價核定附加扣除基數(shù)。
(二)核定征收率是指按核定征收率應繳納的土地增值稅。核定征收率僅適用于個人轉讓存量房的土地增值稅征收，具體核定征收率可適用《深圳市地方稅務局關于土地增值稅核定征收有關問題的通知》(深地稅發(fā)〔2009〕460號)的相關規(guī)定。
第九章附則
第三十九條本條例規(guī)定的“集體合議庭”機制由各區(qū)稅務局確定，合議庭成員至少包括三人。
第四十條本條例自2020年1月1日起施行。
第四十一條本條例由中華人民共和國國家稅務總局深圳市稅務局負責解釋。